Transformando la amenaza en oportunidad: Estrategias para revitalizar los edificios zombis

Buenos Aires—Concluida la pandemia y con el trabajo híbrido ya instalado, una gran cantidad de edificios han pasado a ser menos utilizados, generándose un mayor espacio vacante y una reducida viabilidad financiera, con el riesgo de que dichos espacios vacíos se conviertan en "edificios zombis" (cuando la tasa de disponibilidad de propiedades y su utilización del espacio bajo contrato disminuyen a un 50%).

De acuerdo con el reporte de BCG “Countering the Curse of Zombie Buildings’’, en Estados Unidos las tasas de espacios vacantes se incrementaron entre un 12% y un 17%, mientras que su utilización decayó del 70% al 42%, impulsada por el espacio "en riesgo", que son los edificios bajo alquiler cuyos contratos probablemente no sean renovados.

En medio de estos acontecimientos, el aumento de las tasas de interés acumula una presión financiera significativa sobre los propietarios de edificios. La nueva deuda será mucho más costosa y, combinada con valuaciones más bajas, podría hacer que algunos propietarios deban más de lo que valen sus edificios, y esto, a su vez, podría conducir a una ola de incumplimientos que convierta a los financiadores en propietarios y administradores de edificios de oficinas. Incluso para aquellos propietarios que puedan evitar los incumplimientos, un menor acceso al capital podría impedirles invertir para mejorar las propiedades y promover su ocupación.

A fin de generar un quiebre en esta espiral descendente, los sectores tanto público como privado deben emprender un trabajo conjunto para adoptar medidas y estrategias que permitan combatir este ciclo.

Próximos pasos para propietarios
Los propietarios de inmuebles deberán evaluar su cartera de bienes raíces comerciales y establecer una estrategia que permita reactivar esos "edificios zombis" según los vecindarios, los mercados, las finanzas y los impuestos e incentivos que ofrecen las ciudades.

Dicha evaluación dividirá la cartera en categorías que identificarán aquellos edificios que han tenido un movimiento constante debido a las comodidades que ofrecen; aquellos con una ligera disminución de los ingresos operativos; los edificios que no son económicamente viables y se valorizarán como hoteles y residencias; los que no poseen viabilidad económica y requerirán un gran incentivo económico del gobierno; y, finalmente, aquellos que serán abandonados e incurrirán en incumplimiento.

Próximos pasos para las ciudades
Las ciudades y los gobiernos locales deben establecer alianzas que involucren a agencias públicas, grupos locales de interés y al sector privado para desarrollar estrategias que contemplen:

• Establecer una línea de base financiera: los gobiernos locales deberán evaluar los edificios en base a su probabilidad de incumplimiento y baja ocupación, así como la viabilidad de convertirlos en viviendas, al mismo tiempo que estiman los déficits presupuestarios debido a la reducción de ingresos fiscales.
• Impulsar la reutilización: las ciudades deben aprovechar las oportunidades para reutilizar los espacios de oficinas en desuso y convertirlos en viviendas de uso residencial, promover modernizaciones energéticamente eficientes mediante incentivos y revisar las zonificaciones para permitir una mayor variedad de viviendas, hoteles, espacios comerciales y de oficinas.
• Apoyar la remodelación de las áreas del centro: es necesario revitalizar los vecindarios para convertir los distritos comerciales en destinos para vivir, evaluando y modificando los obstáculos en los procesos de permisos, zonificación o impuestos para aumentar el atractivo de esas zonas.
• Suplantar los ingresos fiscales perdidos: los gobiernos deberían desarrollar un plan integral para cerrar la brecha presupuestaria y hacer un mejor uso de los espacios públicos para atraer a las personas al centro.

Próximos pasos para los financiadores
En un contexto de tasas de interés altas y crédito ajustado, los financiadores jugarán un papel crucial en la gestión y revalorización de los "edificios zombis". Deberán trabajar junto a los propietarios y gobiernos locales para evitar contratiempos en su gestión, implementando estrategias de riesgos y reestructurando préstamos en caso de incumplimiento. Deberán:

• Implementar estrategias de mitigación de riesgos y servicios: se deben realizar pruebas de estrés en las carteras de préstamos o inversiones, incluyendo valores y respaldos de hipotecas comerciales, e identificar señales de alerta temprana con mayor frecuencia.
• Desarrollar capacidades internas de reestructuración: los financiadores deberán revisar sus modelos operativos para mejorar sus capacidades de reestructuración de deuda y gestión de préstamos incobrables, lo que podría requerir capacitación, contratación de talento o alianzas con empresas especializadas.
• Desarrollar un mercado: aquellos que no forman parte del negocio de bienes raíces necesitarán transferir las propiedades embargadas y en dificultades a otros. Esto puede requerir la creación de un mercado para activos en dificultades a través de la construcción, compra o asociación con plataformas digitales de subastas.
• Expandir la cartera de productos: algunos propietarios querrán renovar o convertir sus propiedades, lo que generará oportunidades, pero deberán considerar cuidadosamente los productos financieros que estarán en alta demanda para determinar cuáles deben agregar a sus carteras.

El mercado de oficinas atravesará una importante recalibración en los próximos tres años, lo que implicará lidiar con una oleada de edificios zombis y corredores urbanos muy estresados. Dado lo que está en juego, los propietarios, las autoridades y los financiadores deben comenzar a trabajar juntos para repensar los usos de los edificios y buscar revitalizaciones creativas en los centros de las ciudades.

Boston Consulting Group

Patricia Gutiérrez
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